Le marché immobilier: 2022 année de stabilisation?
12 jan. 2022
Ce n'est une cachette pour personne, le marché immobilier a connu des hausses de prix excessives en 2020 et 2021.
Les propriétaires qui comptaient vendre pour aller s'établir loin des centres-villes ont, à leur bonheur, pu vendre plus cher que ce qu'ils avaient prévu et ainsi réaliser leurs rêves de retraite ou d'espace-vert avec un magnifique coussin devant eux. Par contre, si on analyse la situation de l'œil d'un premier acheteur qui comptait acheter une première propriété l'année dernière ou en 2020, mais qui a remis son projet à plus tard, ses plans ont peut-être aujourd'hui aucune chance de se concrétiser.
En effet, si nous avions un prix médian pour une propriété unifamiliale à Terrebonne (Lachenaie) pour ne prendre que cette ville, de 352 000$ en 2019, ayant déjà connu une hausse de 10% depuis 2018, aujourd'hui nous nous retrouvons avec un prix médian de 500 000$!! Une hausse faramineuse de 42%! Une aussi grande augmentation vient complètement contrecarrer les plans des jeunes acheteurs.
Un peu de calcul pour savoir ce que ça implique concrètement:(Calculs effectués selon l'ABD avec le taux directeur de la Banque du Canada)
À 352 000$, quelqu'un n'ayant aucune dette doit avoir un salaire d'environ 86 800$ par année pour pouvoir se payer une maison de 352 000$ et disposer d'un peu moins de 18 000$ pour la mise de fonds uniquement.
Avec un prix à 500 000$, il faudrait plutôt avoir un salaire annuel de plus de 118 000$ et, uniquement pour la mise de fonds, avoir 25 000$ de liquidités.
Vous pouvez donc imaginer que le rêve est maintenant terminé pour plusieurs d'entre eux (premiers acheteurs). Alors que faire? Se rabattre sur un condo en attendant d'avoir les fonds et le salaire nécessaire est souvent la solution choisie (Même si le prix médian est tout de même passé de 217 000$ à 300 000$ en deux ans)
Donc, la question à 1 000 000$ aujourd'hui est la suivante: Que nous réserve 2022?
Si la majorité des experts s'entendent pour dire que le marché se stabilisera cette année avec un taux d'augmentation estimé à environ 3% (Source), il ne faut pas oublier ce que les experts disaient l'année dernière... Des experts, peut-être avec de beaux diplômes et de belles formules d'analyses, mais des devins non.
Début 2020: (Source) "Selon nos prévisions, le prix MLS moyen baissera de 9 à 18 % par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie de COVID-19. Les prix commenceront à se redresser au premier semestre de 2021." Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
Vous vous rendez-compte? Des baisses de prix! Que s'est-il réellement passé en 2020: Une hausse de 13% du prix MLS médian.
Pour 2021: (Source) Selon l'économiste de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) : "C’est vraiment très peu probable que des gains de 20 % se poursuivent encore longtemps.[...] Le pouvoir d’achat des ménages n’est pas suffisant pour soutenir une augmentation de cet ordre. On arrive à nos limites. " et selon une économiste du Mouvement Desjardins (Hélène Bégin ): "Le marché est en train de se stabiliser. [...] la croissance des prix ira en diminuant dans les prochains mois. "
Que s'est-il réellement passée en 2021: Près de 24% d'augmentation!!
À quoi réellement s'attendre alors?
Nous ne sommes pas alarmistes, nous ne tentons pas de créer de vent de panique, mais il faut savoir prendre les informations qu'on nous donne avec des pincettes et se rappeler que nul n'est devin et que malgré les formules d'analyses et les estimations d'experts, le marché immobilier tout comme le marché boursier en ce moment est très incertain et surtout très imprévisible.
Est-ce que des hausses de 20% sont encore possible? Logiquement nous ne croyons pas, ça amènerait le prix médian à 600 000$ à Terrebonne (Lachenaie) et il serait selon nous difficile d'imaginer un scénario dans lequel en trois ans une hausse de 70% soit enregistrée, mais rien n'empêche que ce scénario se produise.
Est-ce que le marché peut encore augmenter de 10% en un an? En comparaison avec le dernier scénario, ceci est encore probable quand on observe certaines maisons et condos se vendre en surenchère. À Terrebonne (Lachenaie) en décembre 2021, la moyenne du prix vendu vs le prix demandé était encore de 109%! Ça veut dire quoi? En moyenne, à chaque tranche de 100 000$, 9000$ de plus était octroyé par un acheteur. Une maison à 300 000? On peut s'attendre à ce qu'elle se vende à 327 000$... Si la tendance se maintient, il n'y aucun aplatissement de courbe en vue.
Est-ce possible que les experts aient enfin raison? Oui, c'est possible. Nous vous le répétons, le marché est imprévisible et c'est vrai que cette situation (une hausse moyenne à 3%) reste logique, mais depuis deux ans, le mot immobilier et logique ne se mélangent plus très bien ensemble.
Qu'est-ce que ça signifie pour les acheteurs et les vendeurs?
Si une morale peut être retenue ici, c'est qu'en restant dans la mentalité d'attendre le "meilleur moment pour acheter" on risque de se faire damer le pion. Si vous cherchez à acheter une maison pour y rester plus de 5 ans, dans l'histoire des 25 dernières années, il est très rare que vous perdiez de l'argent avec votre achat. Il est toujours bon d'avoir une discussion avec une spécialiste hypothécaire avant de se lancer dans le projet d'acheter et nous ne pouvons pas vous garantir que des baisses de prix dans les prochaines soient impossibles, mais nous pouvons vous dire qu'il est très peu probable que ça se réalise. Contactez-nous pour être mis en relation avec un courtier hypothécaire.
Pour les vendeurs, une très grande équité pourrait être dégagée de la vente de votre propriété si vous avez acheté il y a plus d'un an et vous pourriez profiter de la vente de votre propriété pour en racheter une autre avec une mise de fonds de 5% et profiter de l'argent restant pour investir dans un domaine vous étant cher. Nous ne sommes pas spécialistes en placement et investissement, mais nous avons les ressources pour vous référer et vous accompagner dans toutes les étapes de votre parcours(excluant le procédé d'investissement externe de l'immobilier). Un rendez-vous s'impose pour évaluer si ce projet peut être profitable pour vous!
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